Szanowni Państwo, zwracam się z prośbą o poradę. Postaram się pokrótce opisać sytuację dotyczącą próby zawarcia umowy najmu mieszkania komunalnego z zasobów gminy po śmierci najemcy. Od niecałych 4 lat zamieszkiwałam z babcią w mieszkaniu komunalnym wraz z moimi małymi dziećmi, w którym byłam ja zameldowana w grudniu 2016 r. do dnia dzisiejszego tj. 22.01.2019. …
Śmierć osoby, będącej najemcą danego lokalu mieszkalnego pociąga za sobą określone skutki prawne. Z zasady najem taki powinien ulec wygaśnięciu. Prawo przewiduje jednak, możliwość wstąpienia w miejsce zmarłego najemy jego najbliższej rodziny. Wstąpienie w prawo najmu Wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym zależy jednak od spełniania określonych przesłanek i dotyczy tylko określonego kręgu osób, wynik z tego, że nie każdy będzie miał prawo do tego by kontynuować najem po zmarłej osobie. Podstawowym warunkiem uprawniającym do korzystania z najmu poprzednika jest konieczność stałego zamieszkiwania razem z min w wynajmowanym mieszkaniu. Oznacza to, że jeżeli dana osoba nie mieszkał razem z najemcą w wynajmowanym mieszkaniu to nie będzie mogła wstąpić w stosunek najmu. Taki zapis ma chronić osoby stale mieszkające z najemcą w mieszkaniu. Uzasadnia to konieczność zapewnienia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób, które zamieszkiwały w mieszkaniu razem z najemcą aż do jego śmierci. Osoby te z mocy prawa (czyli automatycznie) stają się nowymi najemcami i kontynuatorami najmu zapoczątkowanego przez zmarłego najemcę. Pani Maria Kowalska mieszkała w wynajętym mieszkaniu, po jej śmierci, jej córka Anna chciała zatrzymać wynajmowane przez matkę mieszkanie. Jednak ona sama w nim nie mieszkał, gdyż posiadała własne mieszkanie. W takim wypadku nie może ona wstąpić w stosunek najmu po zmarłej matce, a umowa tak zwyczajnie może przejąć najemWstąpienie w prawa najemcy lokalu mieszkalnego dotyczy jednak tylko określonych osób, a są to:1) małżonek niebędący współnajemcą lokalu, 2) dzieci najemcy i jego współmałżonka, 3) inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz 4) osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z z ustawąWymienione powyżej osoby, wydają się w pełni opisywać najbliższą rodzinę. Jednak należy zauważyć, że nie ma w tym gronie takich osób jak rodzice, dziadkowie, czy też wnukowie po zmarłym najemcy, które chociażby zamieszkiwały z najemcą w wynajmowanym mieszkaniu to i tak nie mogą wstąpić po zmarłym najemcy w stosunek najmu. Zastanawiające jest to, dlaczego ustawodawca wyżej ceni sobie osoby żyjące we „wspólnym pożyciu”, (gdzie określenie to odnosi się najczęściej do osób żyjących w konkubinatach), a rodzinę taką jak rodzice, dziadkowie, wnukowie pomija. Taka sytuacja jest krzywdząca, ponieważ osoby te mają problemy z automatycznym wstąpieniem w stosunek najmu po zmarłym najemcy. Kwestię tą w pewien sposób łagodzą orzeczenia sądów, które dosyć szeroko interpretują pojęcia „obowiązku alimentacyjnego” i „wspólnego pożycia”, co pozwala na zaliczenie takich osób jak wnukowie do kręgu osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu. Niemniej jednak krewni w linii prostej powinni korzystać z wyraźniejszych i bardziej przejrzystych zasad wstępowania w stosunek najmu po zmarłym prawna: art. 691 kodeksu cywilnego Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź » Polski Ład. Ściąga dla przedsiębiorców, księgowych, kadrowych (PDF)
Ustawa o ochronie praw lokatorów, nazywana potocznie „ustawa o lokatorach” to dokument, który reguluje prawa i obowiązki zarówno najemcy, jak i osoby, która wynajmuje mieszkanie. Szczególnie tym drugim znajdujące się w niej zapisy mogą spędzać sen z powiek, ponieważ wyróżnia bardzo wiele obowiązków, które trzeba spełnić Mieszkanie w TBS otrzymaliśmy w 2000 r., zdając mieszkanie komunalne i wpłacając kaucję 10% wartości. Głównym najemcą był mój teść. Dwa lata później, po śmierci teścia wystąpiliśmy do TBS o przepisanie umowy najmu na męża i na mnie. Dostaliśmy umowę tylko na męża bez wyjaśnienia dlaczego. Przed miesiącem zmarł mój mąż. Zgłosiłam się do TBS, aby przepisać umowę na siebie, ale powiedzieli mi, że muszę wpłacić partycypację, bo zmieniała się interpretacja przepisów. Niestety nie jestem przygotowana na tak duży wydatek. Gdy załatwiałam to mieszkanie, mówili, że mieszkanie będzie przechodziło na kolejnego najemcę zamieszkałego w tym lokalu, teraz mówią co innego. Co mogę w tym wypadku zrobić, nie mam się gdzie przeprowadzić? Warunki jakie muszą spełnić najemcy TBS-u Kwestie najmu z zasobów Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) reguluje ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie z tą ustawą w aktualnej wersji najem z zasobów towarzystwa może mieć miejsce tylko w określonych sytuacjach. Niemniej jednak zgodnie z art. 33 ustawy w sprawach nieuregulowanych w rozdziale dotyczącym najmu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu cywilnego o najmie. To właśnie w Kodeksie cywilnym znajdziemy odpowiedź na pytanie o kwestie następstwa najmu w sytuacji śmierci głównego najemcy. Ta sprawa nie jest w omawianej ustawie uregulowana. Zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego – w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Z całą pewnością zamieszkiwała Pani w mieszkaniu z mężem. Nie widzę tu żadnych podstaw do zasłaniania się jakąś odmienną interpretacją. Musi Pani jednak pamiętać, że najemcy TBS muszą spełniać określone warunki na chwilę obecną. Wprawdzie w stosunek najmu może Pani wstąpić automatycznie, jednak TBS ma pełne prawo weryfikować Pani prawo do lokalu pod tym kątem. Zgodnie z art. 30 ustawy o popieraniu niektórych form budownictwa mieszkaniowego Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wybudowany przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli: 1) osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, 2) średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu lokalu wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r., w przypadku, gdy z budową lokalu było związane zawarcie umowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 lub w art. 29a ust. 1, nie przekracza 1,3 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny, więcej niż: a) o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym, b) o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym, c) o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób, 3) średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego albo przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. w innych przypadkach, niż wskazane w pkt 2, nie przekracza: a) 80% w jednoosobowym gospodarstwie domowym, b) 120% w dwuosobowym gospodarstwie domowym, c) 165% w trzyosobowym gospodarstwie domowym, d) 200% w czteroosobowym gospodarstwie domowym, e) 200% w gospodarstwie większym niż czteroosobowe, powiększone o dodatkowe 40% na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym – iloczynu wysokości ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny oraz współczynnika 1,2. W wielkim skrócie chodzi o to, by najemca spełniał określone kryterium dochodowe. Ustęp 3 cytowanego przepisu stanowi, że najemca jest obowiązany składać towarzystwu raz na 2 lata, w terminie do dnia 31 maja danego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim oraz informować towarzystwo niezwłocznie o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. Zgodnie z ustępem 4 najemca lub osoba ubiegająca się o najem lokalu mieszkalnego jest obowiązana, na żądanie towarzystwa, przedstawić zaświadczenie właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz osoby zgłoszone przez nią do wspólnego zamieszkania. Zobacz również: Wniosek o zamianę mieszkania tbs Niespełnianie warunków najemcy Ustawa reguluje też kwestię, co dzieje się w przypadku niespełniania warunków, o których była mowa. Zgodnie z art. 30 ust. 5 ustawy w razie: 1) złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą, towarzystwo wypowiada umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia; po rozwiązaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana płacić towarzystwu miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu miesięcznego, jaki płaciłaby, gdyby umowa nie została rozwiązana; 2) gdy najemca nie złoży deklaracji w terminie, o którym mowa w ust. 3, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu; 3) gdy najemca wykaże w deklaracji dochody przekraczające wysokość określoną odpowiednio w ust. 1 pkt 2 lub 3, towarzystwo wypowiada umowę najmu w części dotyczącej czynszu, określając nową stawkę w wysokości o 1% wyższej od czynszu dotychczasowego za każdy 1% dochodu gospodarstwa domowego ponad wysokość określoną odpowiednio w ust. 1 pkt 2 lub 3; 3a) gdy najemca wykaże w deklaracji dochody przekraczające wysokość określoną odpowiednio w ust. 1 pkt 2, 2a lub 3 o nie więcej niż 10%, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu, ustalając nową stawkę w wysokości o 1% wyższej od czynszu dotychczasowego za każdy 1% dochodu gospodarstwa domowego ponad wysokość określoną odpowiednio w ust. 1 pkt 2, 2a lub 3, jeżeli kwota, o którą planuje się podwyższyć dotychczasowy czynsz, jest wyższa od kosztów związanych z wypowiedzeniem umowy najmu; 4) gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, towarzystwo wypowiada umowę w części dotyczącej czynszu lub wypowiada umowę najmu. Jeśli TBS jako właściciel lokalu nie zechce przyjąć, iż z mocy ustawy wstąpiła Pani w najem po mężu, niestety pozostaje jedynie droga sądowa, by tego dowieść. Zgodnie z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego: „Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.”. To postępowanie służy właśnie temu, by wykazać swoje prawa do rzeczy, o ile w inny sposób nie ma takiej możliwości. Swoje prawo do lokalu mogłaby też Pani dowieść w ewentualnym postępowaniu o opróżnienie lokalu, gdyby z takim wystąpił TBS, niemniej jednak czekanie na inicjatywę TBS wprowadzałoby stan niepewności. Jeśli byli Państwo tylko najemcami mieszkania, to nie widzę żadnego uzasadnienia dla twierdzenia, że teraz najem nie może być kontynuowany bez wpłacenia partycypacji. Radzę zażądać od TBS wskazania konkretnych przepisów, które pozwalają mu na wysuwanie takich roszczeń. Na koniec dodam, że nie jest ważne, że jest Pani synową pierwszego najemcy. Skoro mąż został uznany za głównego najemcę mieszkania, to Pani przysługą prawa wynikające z pokrewieństwem z nim. Kodeks cywilny nic nie mówi o związkach z pierwszym najemcą mieszkania a z najemcą, który zamieszkiwał w lokalu w chwili śmierci. Zobacz również: TBS dziedziczenie Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ § Śmierć głównego najemcy (odpowiedzi: 1) Witam, zwracam się z pytaniem dot. co się dzieję po śmierci głównego najemcy. A więc sprawa wygląda tak: jakieś trzydzieści lat temu mąż i żona § Śmierć głównego najemcy mieszkania spółdzielczego. (odpowiedzi: 5) Witam, proszę o pomoc w rozwiązaniu problemu. Gmina Police chce poza kolejką oddawać w najem mieszkania komunalne osobom, które same wykonają ich remont. Ale jeśli ktoś liczy na okazję, może się rozczarować. Koszt remontów dwunastu odzyskanych mieszkań gmina oszacowała na ponad 800 tys. zł. To te najbardziej zniszczone, zwolnione po eksmisji lub po śmierci najemcy. Wcześniej gmina po prostu takie mieszkania odnawiała i przekazywała osobom z kolejki. Teraz nie ma na to pieniędzy. Gotowa jest więc przyznać je tym, którzy wezmą na siebie ciężar remontu. Ale uwaga – chętni też muszą spełniać określone warunki. Wiceburmistrz Jakub Pisański przedstawił nam wykaz lokali, które wymagają gruntownego remontu. Jedno z nich mieliśmy okazję zobaczyć na własne oczy. Każde ma swoją specyfikację – wykaz koniecznych prac i ich wycenę. Są też zdjęcia obrazujące skalę zniszczeń. Robią wrażenie, widać, że nie chodzi o zwykłe odświeżenie. Remonty tych mieszkań wyceniono w sumie na 818 tys. złotych. – Jedno z nich mi zapadło w pamięć – mówi wiceburmistrz Jakub Pisański. – Jego remont ma kosztować ponad 100 tys. złotych. Ale my to kosztorysujemy z VAT i tak, jakby miało to być zlecone. Inaczej to może wyglądać, jeśli w grę wchodzi własne zaangażowanie, praca rodziny, osób wspierających. Jeśli przyszły lokator będzie chciał sam pracować, to na pewno zrobi to taniej. Mieszkania mają różną powierzchnię: najmniejsze – 27,5 m2, największe – 75 m2. Są wśród nich lokale jednopokojowe, ale też czteropokojowe. Wiadomo już, że samotna osoba nie będzie mogła się ubiegać o największe mieszkanie. Zgodnie z proponowanymi zasadami powierzchnia użytkowa lokalu ma być dostosowana do wielkości rodziny. Ale przede wszystkim zainteresowani mieszkaniem do remontu będą musieli spełnić warunki wstępne. – Trzeba być związanym z gminą Police, nie można mieć tytułu prawnego do jakiejkolwiek nieruchomości, trzeba mieć dochód wyższy niż kwalifikujący do lokalu socjalnego(1) i w gospodarstwie jednoosobowym ten dochód nie może przekroczyć 300% najniższej emerytury(2) – mówi Jakub Pisański. Jeśli w gospodarstwie są dwie osoby, to maksymalny dochód już może być na poziomie 450% najniższej emerytury. Przy trzech osobach – wyższy o 100% najniższej emerytury, przy czterech i więcej – o kolejne 100% na każdą osobę. Jeśli na jedno mieszkanie „za remont” będzie więcej chętnych spełniających warunki wstępne, to o przydziale ma zdecydować los. – Jest regulamin losowania, prowadzić je będą urzędnicy Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej, ale pod nadzorem Społecznej Komisji Mieszkaniowej – mówi wiceburmistrz. – Będą w nim brali udział sami zainteresowani takim najmem, będzie ono jawne. Umowa najmu ma być podpisana dopiero po wykonaniu i odbiorze remontu. Zakres prac i inne warunki zostaną określone wcześniej, w odrębnej umowie. Lokale przekazane w najem w zamian za ich remont mają być wyłączone ze sprzedaży na 5 lat. Na liście oczekujących na mieszkanie komunalne w gminie Police jest obecnie około 240 osób. Wiadomo już, że niektóre z nich byłyby zainteresowane lokalem „za remont”. Na razie zasady przydziału takich mieszkań są tylko propozycją. Projekt odpowiedniej uchwały będzie jeszcze omawiany przez radnych na komisjach. Jeśli rada go zaakceptuje, to zainteresowani będą mogli się dowiadywać o lokalach do remontu z odpowiednim wyprzedzeniem – ma być czas na obejrzenie mieszkania. Informacje mają być publikowane w biuletynie gminnym, na stronie ZGKiM i (zgodnie z sugestią radnego Krystiana Kowalewskiego) w lokalnych mediach. *** Wysokość minimalnej emerytury zmienia się, a wraz z nią zmieniają się wskazane w artykule progi dochodowe. Podane niżej kwoty dotyczą stanu na 1 marca 2021 r. (1) – dla gospodarstwa jednoosobowego to zł (125% najniższej emerytury), w gospodarstwie wieloosobowym – liczba osób razy zł (najniższa emerytura) (2) – zł, bo najniższa emerytura to 1250,88 zł Nawigacja wpisu Nadmienię, iż mieszkanie zostało nabyte jeszcze przed ślubem, gdzie ja byłam partycypantem, a przyszły mąż ( wówczas) najemcą. Obecnie jesteśmy już kilka lat po ślubie i nurtuje mnie kilka kwestii. 1) Co w przypadku ewentualnej śmierci jednego z nas tzn, co się dzieje po śmierci partycypanta a co po śmierci najemcy. Śmierć najemcy lokalu użytkowego W świetle przedstawionych przez Panią informacji pewne jest, że zawarła Pani (jako wynajmująca – właścicielka lokalu użytkowego) umowę najmu – ogólnie regulowaną w artykule 659 i następnych Kodeksu cywilnego (skrótowo: Z uwagi na zakres zasady swobody umów (art. 3531 spore znaczenie ma treść postanowień umownych. I tu pojawia się swoista zagadka, którą Pani może – w oparciu o podpisane dokumenty – rozwiązać. Chodzi o to, kto jest najemcą. Z przesłanych przez Panią wzorców postanowień umownych wynika, że najemcą był zmarły przedsiębiorca. Proszę zwrócić uwagę na to, że w jednym z przesłanych przez Panią wzorów (w umowie najmu pomieszczeń użytkowych) bank jest nazywany najemcą. § 1 ust. 2 wzorca brzmi: „Wynajmujący przekazuje w użytkowanie, a Najemca przyjmuje w najem lokal użytkowy, opisany w który Najemca będzie wykorzystywał wyłącznie do prowadzenia swej statutowej działalności, z zastrzeżeniem § 12 ust. 2 niniejszej umowy”. W cytowanym wzorcu jest także mowa o wskazanym przez Panią trybie wypowiedzenia umowy najmu. Chodzi o ważną sprawę. Dlatego proponuję dbać o zagadnienia dowodowe; również z uwagi na prawny obowiązek dowodowy w prawie cywilnym, czyli na obowiązek udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: Podejmowane przez Panią kroki prawne – czy to w sądzie, czy to w kontakcie z innymi podmiotami (np. rodziną najemcy, bankiem, ewentualnym kuratorem spadku) – powinny dać się udokumentować. Dlatego należy domagać się pokwitowania przyjmowanych pism (np. w banku lub w sądowym biurze podawczym) lub wypada pisma wysyłać listami poleconymi (z ewentualną opcją zwrotnego potwierdzenia odbioru pisma). Jeśli chodzi o samo udostępnienie przez Panią lokalu na działalność gospodarczą – przedsiębiorca (dopóki żył) był jego posiadaczem zależnym. Najemca jest wprost wskazany (w artykule 336 przy określeniu posiadacza zależnego. Od treści podpisanych dokumentów zależy, czy najemcą (współnajemcą?) jest bank – sam wzór (który na to wskazuje) to za mało, ponieważ szczególnie duże znaczenie mają dokumenty (np. umowy) podpisane, a nie udostępniane do zapoznania się. Nawet jeśli bank nie był (nie jest) najemcą owego lokalu, należałoby go informować o sytuacji – w sposób dający się udowodnić. Dlatego należy unikać załatwiania czegokolwiek „na gębę”. Pracownikom bankowym lub osobom, z którymi banki zawierają umowy „śmieciowe”, może nie zależeć na załatwianiu sprawy, zwłaszcza trudnej. Jeśli czyjeś wynagrodzenie ma (w dużym stopniu) charakter prowizyjny, to zrozumiałe jest (zwłaszcza w kapitalizmie), że unika się pracy za darmo (czyli bez wynagrodzenia). Niezależnie od okoliczności, należy spokojnie i metodycznie składać pisma za pokwitowaniem i kontaktować się z decydentami. Co zrobić z rzeczami pozostałymi po śmierci najemcy lokalu użytkowego? Trudno jest – zwłaszcza w tej chwili – przewidzieć, czy uda się Pani uzyskać wszystkie należne świadczenia. Dlatego tym bardziej należy dążyć do minimalizowania strat. Jeśli w podpisanej umowie (co sugeruje wzorzec) rzeczywiście zgodziła się Pani na wydanie bankowi rzeczy banku – w przypadku skorzystania z ustawowego prawa zastawu (art. 670 – to tym bardziej należy dbać o dowody (w tym dotyczące korespondencji). Dotyczący ustawowego prawa zastawu (w przypadku najmu) artykuł 670 § 1 brzmi: „Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu”. Skoro nie ma Pani kluczy (czyli dostępu) do wynajętych przez Panią pomieszczeń, to może Pani (a zapewne powinna) powiadomić bank o tym; ewentualnie mogłaby Pani wezwać bank (zwłaszcza jeśli jest on najemcą) do niezwłocznego (czyli bez zbędnej zwłoki) poinformowania Pani o tym, kto ma klucze do przedmiotowego lokalu. Pani – zwłaszcza w tak delikatnych warunkach (rodzaj działalności oraz okoliczności śmierci przedsiębiorcy) – powinna unikać naruszania posiadania najemcy (ewentualnie współnajemców). Chodzi nie tylko o to, że posiadanie (również zależne) jest pod ochroną prawa (zwłaszcza art. 342-344 lecz także o pozostałe zagadnienia, być może wykraczające poza zakres prawa cywilnego. Dokumenty pozostawione w wynajmowanym lokalu po śmierci najemcy W lokalu mogą znajdować się dokumenty objęte tajemnica bankową – już to mogłoby skłonić Panią do zapytania (na piśmie i za pokwitowaniem) Komisji Nadzoru Finansowego (która ma placówki terenowe poza Warszawą) oraz Narodowego Banku Polskiego (posiadającego oddziały w różnych miastach) o to, czy bank zabezpieczył objęte tajemnicą bankową materiały (np. umowy), znajdujące w pomieszczeniu (współ-)wynajętym przez tragicznie zmarłego przedsiębiorcę. Podobne wystąpienie mogłaby Pani skierować do prokuratury (na zwykłych „stójkowych” z lokalnego posterunku lepiej nie liczyć) – np. mogłaby Pani poinformować o tym, że nie ma Pani kluczy do rzeczonych pomieszczeń, oraz zapytać, kiedy zostaną zakończone czynności dowodowe w tych pomieszczeniach (niekiedy w miejscu wykonywania pracy mogą znajdować się dowody istotne dla ustalenia przyczyn śmierci człowieka). Być może nawet (choć to wątpliwe) doszłoby do tego, że dowody (zwłaszcza dokumenty) zostałyby zabrane z owego lokalu przez ekipę dochodzeniowo-śledczą; z Pani perspektywy takie rozwiązanie mogłoby być właściwe. Sytuacja jest nietypowa oraz bardzo delikatna (zwłaszcza z uwagi na okoliczności śmierci przedsiębiorcy), więc proszę tym bardziej dbać o należyte wykonywanie umowy – należyta staranność jest czymś typowym w zobowiązaniach (art. 355 a najem to umowa zobowiązująca. W zaistniałych okolicznościach ważne może okazać się Pani odpowiednio aktywne postępowanie oraz informowanie (np. przez wysyłanie kopii pism do wiadomości) poszczególnych podmiotów zaangażowanych w tę sprawę (w tym banku i rodziny przedsiębiorcy). Wystąpienie do sądu o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłym najemcy Szczególnie duże znaczenie ma ustalenie, czy już sporządzono akt poświadczenia dziedziczenia po zmarłym przedsiębiorcy; można to sprawdzić zdalnie. Jeśli dotychczas nie został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia, to właściwe może być wystąpienie (nawet przez Panią) o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłym najemcy. Przepisy szczególne (art. 691 – dotyczące wstąpienia w prawo najmu lokalu mieszkalnego – w tym przypadku nie mają zastosowania. Najem (jako umowa o charakterze majątkowym) – a dokładniej status najemcy – wchodzą w skład spadku (art. 922 Pani (jako wynajmująca – właścicielka lokalu użytkowego) ma interes prawny w ustaleniu, kto jest spadkobiercą zmarłego, więc jest Pani uprawniona do zawnioskowania o stwierdzenie nabycia spadku – z uwagi na artykuł 1025 „§ 1. Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia. § 2. Domniemywa się, że osoba, która uzyskała stwierdzenie nabycia spadku albo poświadczenie dziedziczenia, jest spadkobiercą. § 3. Przeciwko domniemaniu wynikającemu ze stwierdzenia nabycia spadku nie można powoływać się na domniemanie wynikające z zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia”. Zakładam, że zna Pani miejsce ostatniego zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy (czyli spadkodawcy). Jeśli tak jest, to łatwiej będzie Pani ustalić właściwy sąd spadku; zazwyczaj sądem spadku jest sąd rejonowy, na obszarze którego właściwości miejscowej ostatnio zamieszkiwał spadkodawca. Do sądu spadku mogłaby Pani skierować przynajmniej wniosek o stwierdzenie praw do spadku po spadkodawcy. Pani świadoma jest tego, że spadek może zostać odrzucony (art. 1012 i następne – potencjalni spadkobiercy mają na to sześć miesięcy od dowiedzenia się o tytule swego powołania, czyli o swym statusie potencjalnego spadkobiercy). Ponadto wyjaśnienia wymagać może sposób dziedziczenia – ustawowe (art. 931 i następne lub testamentowe (art. 1040 i następne zasadą jest pierwszeństwo dziedziczenia testamentowego przed ustawowym (art. 926 Wyjaśnianie różnych okoliczności – mogących mieć wpływ na odpowiedzialność za długi spadkowe (art. 1030 i następne – może trwać, więc warto zastanowić się nad jeszcze jednym rozwiązaniem. Powołanie kuratora spadku Kolejne z potencjalnych rozwiązań dotyczy obowiązku sądu (sądu spadku) czuwania nad spadkiem nieobjętym (zwłaszcza od art. 666-668 Przynajmniej z Pani perspektywy spadek (a przynajmniej część majątku spadkowego) można uznać za spadek nieobjęty. Dlatego mogłaby Pani poinformować sąd spadku o tym, że w wynajętym przez Panią lokalu użytkowym znajdują się rzeczy, które wchodzą w skład masy spadkowej. Sąd – oceniając dowody (art. 6 art. 232 oraz Pani argumentację – będzie mógł powołać kuratora spadku. Ewentualnie powołany przez sąd kurator spadku będzie mógł być – zarówno dla Pani (a zapewne również dla banku) – swoistym partnerem odnośnie do spraw, które wchodzą w skład spadku po zmarłym przedsiębiorcy. Umowa najmu określa tryb jej wypowiedzenia – jeśli czynsz nie będzie regulowany, to kurator spadku (albo spadkobiercy) będzie adresatem oświadczeń woli (np. wypowiedzenia umowy najmu). Z uwagi na sytuację zapewne Pani poprosi sąd o wyrażenie zgody na to, by wchodzące rzeczy w skład spadku po zmarłym najemcy zostały w stosownym czasie usunięte z wynajętego lokalu użytkowego – z uwagi na umieszczenie tam również rzeczy banku zapewne będzie wskazana Pani współpraca z kuratorem spadku (ewentualnie ze spadkobiercami) oraz z bankiem. Prawdopodobnie trzeba będzie ustalić, które rzeczy wchodzą w skład masy spadkowej (i ewentualnie mogłyby być przedmiotem zastawu), a które należą do banku. Z kuratorem spadku mogłaby Pani załatwić również inne zagadnienia (np. opłaty licznikowe); kurator spadku zapewne postarałby się o uzyskanie kluczy do lokalu lub o inne legalne wejście do odnośnego lokalu. Jestem przekonany, że „splot” zagadnień spowoduje, że będzie Pani kierowała do sądu nie tylko wnioski główne (np. o stwierdzenie nabycia spadku lub o zabezpieczenie spadku), lecz także zawnioskuje Pani o to, by sąd wezwał bank do udziału w postępowaniu. Powiadomienie rodziny spadkodawcy jest oczywiste. Wobec tego proponuję pisma do sądu (wraz z załącznikami) składać w kilku egzemplarzach – jeden dla sądu, jeden dla banku, jeden dla ewentualnego kuratora spadku, odpowiednia liczba egzemplarzy dla spadkobierców. Kopie (a może nawet odpisy) umów powinny pomóc w wykazaniu przed sądem Pani interesu prawnego; być może uda się Pani (w urzędzie stanu cywilnego) wykazać się interesem prawnym w uzyskaniu odpisu aktu zgonu spadkodawcy (taki dokument jest zazwyczaj wymagany w załatwianiu spraw spadkowych). Załatwianie określonych zagadnień może wiązać się z kosztami, więc proponuję zadbać o rachunki (np. z punktów kserograficznych) oraz (od samego początku) wnioskować o przyznanie przez sąd na Pani rzecz zwrotu kosztów. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Zgodnie z art. 415 K.c. kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Zgodnie z § 11 umowy najmu: „Jeżeli w trakcie trwania najmu zaistnieje konieczność napraw, które obciążają Wynajmującego, Najemca niezwłocznie powiadomi go lub osobę przez niego wskazaną i ustali termin ich wykonania”. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu to prawo niezbywalne, które nie może przejść bezpośrednio na członków rodziny zmarłego. Jak wobec tego należy postąpić w przypadku śmierci członka spółdzielni mieszkaniowej? Kto ma prawo do podpisania umowy ze spółdzielnią i do uzyskania nowego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu? Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie jest prawem dziedzicznym, wobec tego nie może przejść na najbliższych członków rodziny zmarłego. Odziedziczyć można jedynie wkład mieszkaniowy złożony przez zmarłego w trakcie podpisywania umowy ze spółdzielnią. Jakie formalności czekają spadkobierców zmarłego w związku z odziedziczeniem wkładu mieszkaniowego?Zobacz także: Jak przekształcić spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu we własność. Poradnik Kto dziedziczy wkład i prawo do lokalu?Należy pamiętać, że w przypadku jednego ze współmałżonków, w pierwszej kolejności wkład wniesiony do spółdzielni i prawo do ubiegania się o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu ma wdowa lub wdowiec. W następnej kolejności prawo to przysługuje dzieciom i innym bliskim zmarłego – ciotkom, wujkom, babciom itp. pod warunkiem, że osoby te mieszkały razem ze zmarłym w chwili jego śmierci. Wobec takiego przepisu dzieci mieszkające w innym mieszkaniu niż to, w którym mieszkał zmarły nie są brane pod uwagę przy dziedziczeniu możliwości uzyskania prawa lokatorskiego w pierwszej kolejności. Wymóg wspólnego mieszkania decyduje w takiej sytuacji o dziedziczeniu – zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 14 oraz także: Spółdzielcze prawo lokatorskie, a własnościowe prawo do lokalu – różnice Co rzeczywiście można odziedziczyć? Istotne jest, że nie można odziedziczyć spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, ale krewni spełniający wymóg wspólnego zamieszkania ze zmarłym mogą się ubiegać o przyjęcie do spółdzielni w poczet członków i o zawarcie nowej umowy o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu. Odziedziczyć można również wkład mieszkaniowy, a raczej połowę tego wkładu. To jednak dzieje się tylko w ściśle określonych przypadkach – wdowa lub wdowiec mają prawo do dziedziczenia połowy wkładu jeśli posiadali wspólnotę majątkową. Wkład mieszkaniowy stanowi wówczas część majątku wspólnego i dlatego połowa tego wkładu należy się jednemu z sytuacji gdy zarząd spółdzielni mieszkaniowej odmówiłby jednemu ze spadkobierców prawa do podpisania nowej umowy ustanawiającej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spadkobierca może zwrócić się do sądu o wydanie orzeczenia, które zastępuje oświadczenie woli spółdzielni – sądy najczęściej rozstrzygają takie kwestie na korzyść prawo lokatorskie – co to takiego?Czy lokatorskie prawo do mieszkania może wygasnąć?Spółdzielcze prawo lokatorskie po rozwodzieW jaki sposób należy napisać umowę ustanawiającą prawo lokatorskie do lokalu mieszkalnego?Co warto wiedzieć o umowie ustanawiającej spółdzielcze prawo lokatorskie? Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź » Polski Ład. Ściąga dla przedsiębiorców, księgowych, kadrowych (PDF)
Jeżeli nie mieszkała Pani w tym lokalu, a po mamie nic istotnego nie zostało w spadku, może Pani pozbyć się problemu zdawania lokalu idąc do notariusza i w ciągu 6 miesięcy od śmierci mamy odrzucając spadek po niej. Wówczas nie będzie miała Pani żadnych zobowiązań. Jednak jeżeli ma Pani dzieci, takie oświadczenie muszą też
Małżonek i inne osoby bliskie spadkodawcy, które mieszkały z nim do dnia jego śmierci, są uprawnione do korzystania w dotychczasowym zakresie z mieszkania i urządzenia domowego. Jest to możliwe przez okres trzech miesięcy od otwarcia spadku, czyli chwili śmierci spadkodawcy. Rozrządzenie spadkodawcy wyłączające lub ograniczające to uprawnienie jest nieważne. Tak więc, jeżeli spadkodawca, z różnych przyczyn, inaczej rozporządziłby swoim majątkiem, np. pozbawił osobę zaraz po swojej śmierci prawa do zamieszkania w dalszym ciągu w mieszkaniu, taka wola byłaby Krok po kroku - jak napisać pozew o zachowek?Przepisy powyższe nie ograniczają uprawnień małżonka i innych osób bliskich spadkodawcy, które wynikają z najmu lokali lub ze spółdzielczego prawa do musi spełniać dwie przesłanki: pozostawać ze spadkodawcą w ważnym związku małżeńskim oraz wspólnie zamieszkiwać ze spadkodawcą. Osobą bliską natomiast jest każda osoba, którą ze zmarłym łączyła taka więź, że można mówić o bliskości tych nie może pozbawić tego uprawnienia drugiego małżonka lub osób bliskich w testamencie ani ograniczyć tego prawa. Takie rozporządzenie będzie to jest niezależne od tego czy osoba będzie dziedziczyć po spadkodawcy czy też nie. Ma to na celu ochronę interesów tych osób, które wspólnie zamieszkiwały ze spadkodawcą. Nie ma znaczenia czy osoby wspólnie prowadziły gospodarstwo domowe, znaczenie zaś mają stosunki łączące osobę ze spadkodawcą. Tak więc, opisane uprawnienia przysługują osobom wspólnie zamieszkującym, bez względu na to czy są one spadkobiercami Czy zasiedzenie jest dziedziczneZamieszkiwanie musi mieć charakter powyższy dotyczy także osoby pozostającej we wspólnym pożyciu, która przez okres trzech miesięcy od dnia śmierci konkubiny(-ta) może korzystać z serwis: Zachowek i dział spadku Opisz nam swój problem i wyślij zapytanie. Skoro właściciel unika spotkania, trzeba do niego wysłać listem poleconym (zpo) informację, że lokal po śmierci mamy został opróżniony z jej rzeczy (podać dzień) i oczekujesz od właściciela odpowiedzi, w celu umówienia terminu spotkania na zdanie lokalu oraz kluczy. Pamiętaj, aby został spisany protokół zdawczo-odbiorczy, w Mój ojciec jest policjantem na emeryturze. Ożenił się po raz drugi i żona posiada własne mieszkanie. Nie może więc wykupić mieszkania policyjnego. W tym lokalu od zawsze jestem zameldowany i przebywam ja. Chciałbym je wykupić. Czy ojciec może się zrzec lokalu na moją rzecz? Czy muszę w tej sprawie wystąpić do komendanta? Mieszkanie służbowe oraz osoby do niego uprawnione Kwestie dotyczące mieszkań służbowych należnych policjantom uregulowane są w ustawie o Policji, a także dodatkowo w zarządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 30 września 1997 r. w sprawie szczegółowych zasad przydziału i norm zaludniania lokali mieszkalnych oraz tymczasowych kwater przeznaczonych dla policjantów, rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 8 lipca 2004 r. w sprawie warunków najmu lokali mieszkalnych pozostających w zarządzie jednostek organizacyjnych Policji oraz kilku innych rozporządzeniach dotyczących zasad przyznawania równoważników na remont mieszkania lub za brak mieszkania, które to jednak są nieistotne w tej sprawie. Zgodnie z ustawą o Policji „policjantowi w służbie stałej przysługuje prawo do lokalu mieszkalnego w miejscowości, w której pełni służbę, lub w miejscowości pobliskiej, z uwzględnieniem liczby członków rodziny oraz ich uprawnień wynikających z przepisów odrębnych” (art. 88 ust. 1). Zgodnie zaś z art. 89 ustawy „członkami rodziny policjanta, których uwzględnia się przy przydziale lokalu mieszkalnego, są pozostający z policjantem we wspólnym gospodarstwie domowym: 1) małżonek; 2) dzieci (własne lub małżonka, przysposobione lub przyjęte na wychowanie w ramach rodziny zastępczej) pozostające na jego utrzymaniu, nie dłużej jednak niż do ukończenia przez nie 25 lat życia; 3) rodzice policjanta i jego małżonka będący na jego wyłącznym utrzymaniu lub jeżeli ze względu na wiek albo inwalidztwo17, albo inne okoliczności są niezdolni do wykonywania zatrudnienia; za rodziców uważa się również ojczyma i macochę oraz osoby przysposabiające”. Tak więc po pierwsze. Za członka rodziny policjanta uznaje się dziecko jedynie do chwili ukończenia przez nie 25 lat i pod warunkiem, iż pozostaje ono na utrzymaniu rodzica – policjanta. Z tego, co rozumiem, Pan nie spełnia już tego warunku. Po drugie. Tytuł prawny do lokalu mieszkalnego może otrzymać tylko i wyłącznie funkcjonariusz Policji. Osoby wymienione w cytowanym art. 89, które uwzględnia się przy przydziale lokalu mieszkalnego policjantowi, nie posiadają samodzielnego tytułu prawnego do lokalu. Ich uprawnienie do zamieszkiwania w lokalu wywodzi się z tytułu prawnego, jaki posiada policjant (wyrok WSA w Łodzi z dnia 17 listopada 2010 r., sygn. akt III SA/Łd 496/10). Prawo do wykupu mieszkania Tak więc prawo do wykupu mieszkania przysługuje jedynie policjantowi, a nie członkom jego rodziny. Osoby inne niż funkcjonariusz publiczny, może uzyskać prawo do najmu lokalu pozostającego w dyspozycji Policji jedynie na mocy rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 8 lipca 2004 r. w sprawie warunków najmu lokali mieszkalnych pozostających w zarządzie jednostek organizacyjnych Policji. W tym celu jednak musi Pan złożyć wniosek do właściwego Komendanta Policji o zawarcie z Panem umowy najmu na przedmiotowy lokal, jednocześnie zaś Pański ojciec musi złożyć rezygnację z przysługującego mu prawa do lokalu. Zgodnie z § 2 ust. 1 tego rozporządzenia, umowę najmu lokalu mieszkalnego zawiera się na podstawie decyzji administracyjnej wydanej przez organ Policji właściwy w sprawie przydziału, opróżniania i norm zaludnienia lokali mieszkalnych oraz przydziału i opróżniania tymczasowych kwater przeznaczonych dla policjantów. Z chwilą zrzeczenia się uprawnienia do lokalu służbowego przez Ojca może jednak dojść do wydania decyzji nakazującej opuszczenie tegoż lokalu zarówno Ojcu, jak i wszystkim innym osobom zajmującym ten lokal (art. 95 ust. 2 i 4). Niestety policja nie ma obowiązku pozytywnego rozpatrzenia Państwa wniosków i nie musi zawrzeć umowy najmu, a może po prostu przydzielić lokal innemu policjantowi. Posiadania „policyjnego” mieszkania nie można w pełni utożsamiać z zajmowaniem lokalu komunalnego. Podobnie w żaden sposób nie jest uprawnione utożsamianie zasobu lokali mieszkalnych, o których mowa w art. 90, z gminnym zasobem mieszkaniowym (wyrok NSA z dnia 13 lutego 2009 r., sygn. akt I OSK 387/08). Jak wynika z treści art. 90 ust. 1 ustawy z dnia 6 kwietnia 1990 r. o Policji, „na lokale mieszkalne dla policjantów przeznacza się lokale będące w dyspozycji ministra właściwego do spraw wewnętrznych lub podległych mu organów, uzyskane w wyniku ich działalności inwestycyjnej albo od terenowych organów rządowej administracji ogólnej, stanowiące własność gminy lub zakładów pracy, a także zwolnione przez osoby, które decyzje o przydziale uzyskały z jednostek podległych ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych”. Istotne w przedmiotowej sprawie jest orzeczenia naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie sygn. akt I OSK 1633/10 stwierdzające: „Lokale, których właścicielem jest Skarb Państwa lub gmina, a które zgodnie z powołanym art. 90 ust. 1 ustawy o Policji pozostają w dyspozycji Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji lub podległych mu organów z przeznaczeniem na mieszkania dla policjantów, mogą być wyznaczone do sprzedaży i stać się przedmiotem sprzedaży, gdy dysponent lokali zrezygnuje z dalszego ich przeznaczenia na mieszkania dla policjantów, co w przedmiotowej sprawie nie występuje. Podkreślić należy, iż zgoda na wykupienie lokalu zajmowanego przez skarżących oznaczałaby w istocie rezygnację Policji z jego wykorzystywania na cele służbowe, tj. rezygnację z dalszego nim dysponowania. Umożliwiłoby to wyznaczenie lokalu, z którego zrezygnował jego dotychczasowy dysponent, do sprzedaży, a potem dokonanie jego sprzedaży na rzecz najemcy lokalu. W obowiązującym stanie prawnym brak jest normy prawnej, która określałaby, w jakiej formie dysponent lokalu ma składać oświadczenie woli o rezygnacji z dysponowania lokalem, celem umożliwienia nabycia go na własność przez osobę zainteresowaną. Zaznaczyć należy, iż takie oświadczenie woli nie może być wyrażone w postępowaniu administracyjnym zakończonym wydaniem decyzji. Należy zaznaczyć, że przepisy ustawowe dotyczące lokali pozostających w dyspozycji Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji lub podległych mu organów, tj. ustawa o Policji oraz przepisy wykonawcze do ww. ustawy, nie dają podstawy do rozstrzygnięcia sprawy zrzeczenia się przez organy Policji prawa do dysponowania lokalem a także wyrażenia zgody na jego wykup decyzją administracyjną (por. wyrok NSA z 11 lutego 2000 r., I SA 341/99, LEX nr 53765)”. Tak więc najpierw winien Pan uzyskać oświadczenie komendanta o zrzeczeniu się przez niego jako dysponenta z prawa do przeznaczania tego lokalu na rzecz funkcjonariuszy policji, a potem wystąpić do gminy z wnioskiem o wykup. W tym celu powinien więc Pan wystąpić na piśmie do komendanta z wnioskiem o wydanie tego oświadczenia. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼
Mianowicie, aby osoby te wstąpiły w stosunek najmu lokalu po zmarłym, powinny stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Przesłanka "stałego mieszkania z najemcą", spełnia rolę delimitującą, mającą na celu wyeliminowanie niektórych osób bliskich najemcy z kręgu osób wstępujących w stosunek najmu.
Śmierć najem­cy co do zasa­dy nie powo­du­je wyga­śnię­cia naj­mu. Nie­mniej jed­nak war­to zazna­jo­mić się z czym musi liczyć się wynaj­mu­ją­cy na takie nie­prze­wi­dzia­ne okoliczności. Jak zwy­kle w wypad­ku naj­mu loka­li muszę wpis podzie­lić na dwie czę­ści. Ina­czej bowiem ma się sytu­acja wynaj­mu­ją­ce­go lokal użyt­ko­wy, a jesz­cze ina­czej ure­gu­lo­wa­no spra­wę przy naj­mie loka­li mieszkalnych. Śmierć najemcy lokalu użytkowego Może­my wynaj­mo­wać lokal o cha­rak­te­rze nie­miesz­kal­nym oso­bie fizycz­nej. Może to być garaż, jakiś maga­zy­nek lub piw­ni­ca. Oso­ba fizycz­na pro­wa­dzą­ca jed­no­oso­bo­wą dzia­łal­ność gospo­dar­czą może też wynaj­mo­wać lokal skle­po­wy, biu­ro bądź lokal zakła­du usłu­go­we­go. W każ­dym z tych przy­pad­ków mamy do czy­nie­nia z naj­mem loka­lu użyt­ko­we­go oso­bie fizycznej. W razie śmier­ci takie­go najem­cy umo­wa naj­mu loka­lu nie­miesz­kal­ne­go jako pra­wo o cha­rak­te­rze obli­ga­cyj­nym, a dokład­niej sta­tus najem­cy, po śmier­ci najem­cy wcho­dzi do masy spad­ko­wej. Pra­wo to zgod­nie z art. 922 § 1 pod­le­ga nor­mal­nym zasa­dom dzie­dzi­cze­nia i prze­cho­dzi na oso­bę lub w odpo­wied­nich czę­ściach na oso­by wska­za­ne w testa­men­cie, a w wypad­ku jego bra­ku, na spad­ko­bier­ców usta­wo­wych. Jeże­li zmar­ły, któ­ry pro­wa­dził dzia­łal­ność gospo­dar­czą przed śmier­cią uczy­nił zapis win­dy­ka­cyj­ny doty­czą­cy przed­się­bior­stwa, to przed­się­bior­stwo to, a wraz z nim nasza umo­wa naj­mu, z chwi­lą jego śmier­ci prze­cho­dzi na zapisobiorcę. Wynaj­mu­ją­cy nie jest upraw­nio­ny do doma­ga­nia się roz­wią­za­nia umo­wy naj­mu z tej przy­czy­ny. Z dru­giej stro­ny ma on nadal pra­wo żądać zapła­ty czyn­szu od spad­ko­bier­ców najem­cy (bądź zapi­so­bier­ców) i przy­słu­gu­je mu też usta­wo­we pra­wo zasta­wu na rze­czach wnie­sio­nych do loka­lu w celu zabez­pie­cze­nia opóź­nio­nych płat­no­ści czyn­szu. Utrzy­ma­na jest w peł­ni umo­wa naj­mu, nie­za­leż­nie od tego czy jest zawar­ta na czas ozna­czo­ny czy nie­ozna­czo­ny. Oczy­wi­ście spad­ko­bier­cy lub zapi­so­bior­ca odpo­wia­da­ją za zobo­wią­za­nia powsta­łe przed śmier­cią najem­cy, np. zale­gły czynsz. Śmierć najemcy mieszkania Odmien­nie ure­gu­lo­wa­ne zosta­ło wstą­pie­nie innych osób po śmier­ci najem­cy w sto­su­nek naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go. W wypad­ku gdy najem­ca sta­le zamiesz­ki­wał z oso­ba­mi bli­ski­mi, oso­by te wstę­pu­ją w sto­su­nek naj­mu w jego miej­sce z mocy pra­wa na pod­sta­wie art. 691 § 1 Nie jest w tym przy­pad­ku istot­ny krąg osób upraw­nio­nych do dzie­dzi­cze­nia. Bra­ny jest bowiem pod uwa­gę jedy­nie sam fakt zamiesz­ki­wa­nia z najem­cą w tym loka­lu w chwi­li śmier­ci, a tak­że prze­słan­ka odpo­wied­nie­go stop­nia bli­sko­ści z oso­bą najem­cy. W rezul­ta­cie sto­su­nek naj­mu trwa nadal, ale z udzia­łem osób (oso­by) trze­cich, wstę­pu­ją­cych w miej­sce najemcy. Wstą­pie­nie w sto­su­nek naj­mu z mocy art. 691 § 1 powo­du­je wej­ście nowe­go najem­cy w pra­wa i obo­wiąz­ki dotych­cza­so­we­go najem­cy. Po stro­nie najem­cy doko­nu­je się z mocy pra­wa pro­ste prze­kształ­ce­nie pod­mio­to­we. Nie musi tutaj cho­dzić o jed­ną oso­bę, ponie­waż ist­nie­je moż­li­wość, że osób upraw­nio­nych będzie wię­cej. W takim wypad­ku kil­ka osób wcho­dzi w miej­sce dotych­cza­so­we­go najem­cy w sto­su­nek naj­mu. Na nowe­go najem­cę lub najem­ców nakła­da­ne są wszyst­kie obo­wiąz­ki dotych­cza­so­we­go najem­cy, ale przy­słu­gu­ją mu tak­że wszyst­kie jego upraw­nie­nia, np. o zwrot kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej. Wstą­pie­nie to, zgod­nie z art. 691 § 5 wystę­pu­je tyl­ko wte­dy, gdy zmar­ły najem­ca był jedy­nym najem­cą loka­lu miesz­kal­ne­go. W wypad­ku gdy jeden lokal miesz­kal­ny naj­mo­wa­ło wspól­nie wię­cej osób to śmierć jed­ne­go z nich powo­du­je kon­ty­nu­owa­nie naj­mu przez pozo­sta­łych, przy czym udział zmar­łe­go przy­pa­da pro­por­cjo­nal­nie pozostałym. Prze­pis art. 691 § 1 prze­wi­du­je ogra­ni­czo­ny krąg osób, któ­re z mocy pra­wa wstę­pu­ją w sto­su­nek naj­mu w miej­sce dotych­cza­so­we­go najem­cy. Nale­żą do nich: mał­żo­nek nie­bę­dą­cy współ­na­jem­cą lokalu, dzie­ci najemcy, dzie­ci współ­mał­żon­ka najemcy, inne oso­by, wobec któ­rych najem­ca był obo­wią­za­ny do świad­czeń alimentacyjnych, oso­ba, któ­ra pozo­sta­wa­ła fak­tycz­nie we wspól­nym poży­ciu z najemcą. By w miej­sce najem­cy wstą­pił jego mał­żo­nek nie będą­cy najem­cą, mał­żeń­stwo pomię­dzy nimi musi ist­nieć w chwi­li śmier­ci najem­cy. Nie jest prze­szko­dą orze­czo­na sepa­ra­cja, jak i trwa­ły i zupeł­ny roz­kład poży­cia mał­żeń­skie­go, choć­by mał­żon­ko­wie zamiesz­ki­wa­li razem jedy­nie z bra­ku innych moż­li­wo­ści. Nie jest prze­szko­dą tak­że fakt, że mał­żo­nek zmar­łe­go najem­cy sta­le z nim zamiesz­ku­ją­cy, jest najem­cą inne­go loka­lu mieszkalnego. W sto­su­nek naj­mu wstę­pu­ją tak­że dzie­ci najem­cy, sta­le z nim zamiesz­ku­ją­ce w chwi­li śmier­ci. Cho­dzi zarów­no o dzie­ci wła­sne, jak i dzie­ci przy­bra­ne oraz przysposobione. Dzie­ci aktu­al­ne­go współ­mał­żon­ka najem­cy, o ile sta­le zamiesz­ki­wa­ły z najem­cą w chwi­li jego śmier­ci, wstę­pu­ją w sto­su­nek naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go. Dzie­je się tak nawet wte­dy, gdy współ­mał­żo­nek najem­cy nie zamiesz­ki­wał z nim w tym lokalu. Oso­bą wobec któ­rej najem­ca był zobo­wią­za­ny do świad­czeń ali­men­ta­cyj­nych są oso­by wska­za­ne w art. 128 i następ­nych Nale­żą do nich wstęp­ni, zstęp­ni i rodzeń­stwo, w bar­dzo spe­cy­ficz­nych sytu­acjach tak­że dal­sza rodzina. Oso­bą, któ­ra pozo­sta­wa­ła fak­tycz­nie z najem­cą oso­ba pro­wa­dzą­ca wspól­ne gospo­dar­stwo domo­we, połą­czo­na z najem­cą wię­zią uczu­cio­wą, fizycz­ną (cie­le­sną) i gospo­dar­czą. Nale­ży pod­kre­ślić, że wszyst­kie trzy wię­zi muszą wystę­po­wać łącz­nie. Może być nim tak­że oso­ba tej samej płci, któ­ra była jego homo­sek­su­al­nym part­ne­rem. W krę­gu osób pozo­sta­ją­cych we wspól­nym poży­ciu z całą pew­no­ścią nie pozo­sta­ją wnu­ki i dal­si zstęp­ni, nawet wte­dy gdy łączy­ła ich z najem­cą więź ducho­wa i gospo­dar­cza pole­ga­ją­ca na udzie­la­niu najem­cy wszel­kiej pomo­cy i spra­wo­wa­niu nad nim opie­ki. W wypad­ku wnu­ków i dal­szych zstęp­nych brak bowiem wię­zi fizycznej. Sta­łe zamiesz­ki­wa­nie z najem­cą nale­ży oce­niać na pod­sta­wie art. 25 i 28 O sta­łym zamiesz­ki­wa­niu w loka­lu najem­cy moż­na mówić tyl­ko wte­dy, gdy cała życio­wa dzia­łal­ność danej oso­by zosta­ła ześrod­ko­wa­na w tym wła­śnie loka­lu w ten spo­sób, że sta­ła się ona jej cen­trum życio­wym, tzn. gdy w miesz­ka­niu tym kon­cen­tro­wa­ły się wszyst­kie jej spra­wy oso­bi­ste i mająt­ko­we. We wcze­śniej­szym orze­cze­niu Sąd Naj­wyż­szy zapre­zen­to­wał sta­no­wi­sko, że sta­łe zamiesz­ki­wa­nie sta­no­wią­ce prze­słan­kę do naby­cia pra­wa do naj­mu na pod­sta­wie art. 691 nale­ży rozu­mieć zamiesz­ki­wa­nie w kon­kret­nym miesz­ka­niu, w okre­ślo­nej miej­sco­wo­ści z zamia­rem sta­łe­go poby­tu, wyra­żo­nym przez to, że w miesz­ka­niu i tej miej­sco­wo­ści sku­pia się życie oso­bi­ste i dzia­łal­ność oso­by bli­skiej najem­cy. Z orzecz­nic­twa sądów rejo­no­wych wyni­ka, że potwier­dze­niem upraw­nie­nia jest zamiesz­ki­wa­nie w okre­ślo­nej miej­sco­wo­ści, pod okre­ślo­nym adre­sem, a nad­to istot­ne jest podej­mo­wa­nie w przed­mio­to­wym loka­lu takich czyn­no­ści jak przy­go­to­wy­wa­nie posił­ków, spa­nie, przyj­mo­wa­nie gości czy też zło­że­nie rze­czy oso­bi­stych lub dys­po­no­wa­nie klu­cza­mi. W wypad­ku dziec­ka potwier­dze­niem jest zaspo­ka­ja­nie cało­ści życio­wych potrzeb dziec­ka. Jeże­li dziec­ko zamiesz­ki­wa­ło u innej oso­by niż rodzi­ce, to nie będzie wystar­cza­ją­cym fakt regu­lar­ne­go prze­by­wa­nia w loka­lu najem­cy nawet wte­dy gdy­by był on połą­czo­ny z noco­wa­niem u nie­go. Koniecz­ne będzie usta­le­nie, że dziec­ka prze­by­wa w peł­ni pod pie­czą najem­cy z wyłą­cze­niem wła­dzy rodzi­ciel­skiej. Z regu­ły nie sta­no­wi nato­miast sta­łe­go zamiesz­ka­nia pobyt oso­by bli­skiej w celu udzie­le­nia doraź­nej, choć­by nawet dłu­żej trwa­ją­cej pomo­cy najem­cy miesz­ka­nia. Sąd Naj­wyż­szy tak­że wska­zał, iż wspól­ne zamiesz­ki­wa­nie z najem­cą ozna­cza, że w loka­lu tym winien zamiesz­ki­wać zarów­no najem­ca, jak i oso­ba, któ­ra doma­ga się usta­le­nia wstą­pie­nia w sto­su­nek naj­mu. Nie jest zatem moż­li­we wstą­pie­nie w sto­su­nek naj­mu oso­by, dla któ­rej najem­ca jedy­nie wyna­jął lokal miesz­kal­ny, ale sam w nim nie zamiesz­ki­wał, np. umo­wa naj­mu stan­cji stu­denc­kiej przez rodzi­ca, któ­ry był najem­cą. Nie uni­ce­stwia nato­miast prze­słan­ki wspól­ne­go zamiesz­ki­wa­nia okre­so­we prze­by­wa­nie przez najem­cę poza miej­scem sta­łe­go zamieszkania. W wypad­ku wstą­pie­nia na pod­sta­wie art. 691 § 1 osób bli­skich najem­cy w sto­su­nek naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go, oso­by te zgod­nie z art. 691 § 4 mogą go wypo­wie­dzieć zacho­wu­jąc usta­wo­we ter­mi­ny. Wynaj­mu­ją­cy nie może się temu sprze­ci­wić nawet wte­dy, gdy umo­wa zawar­ta zosta­ła na czas ozna­czo­ny. W razie wypo­wie­dze­nia sto­sun­ku naj­mu przez nie­któ­re z upraw­nio­nych osób, sto­su­nek naj­mu wyga­sa wzglę­dem osób, któ­re go wypowiedziały. W wypad­ku bra­ku osób bli­skich najem­cy sta­le zamiesz­ku­ją­cych z najem­cą w loka­lu miesz­kal­nym, w chwi­li śmier­ci najem­cy sto­su­nek naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go wyga­sa z mocy pra­wa na pod­sta­wie art. 691 § 3 W takim wypad­ku wynaj­mu­ją­cy nie jest upraw­nio­ny do docho­dze­nia jakich­kol­wiek rosz­czeń powsta­łych po śmier­ci najem­cy od jego spad­ko­bier­ców, doty­czy to czyn­szu i innych opłat nie­za­leż­nych od wynaj­mu­ją­ce­go za okre­sy po wyga­śnię­ciu naj­mu. Oczy­wi­ście w miesz­ka­niu pozo­sta­ją rze­czy nale­żą­ce uprzed­nio do zmar­łe­go. Ich wła­ści­cie­la­mi są w tej sytu­acji spad­ko­bier­cy, a więc de fac­to to oni teraz zaj­mu­ją lokal. Zgod­nie z art. 18 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów oso­by zaj­mu­ją­ce lokal bez tytu­łu praw­ne­go są obo­wią­za­ne do dnia opróż­nie­nia loka­lu co mie­siąc uisz­czać wynaj­mu­ją­ce­mu odszko­do­wa­nie. Odszko­do­wa­nie odpo­wia­da wyso­ko­ści czyn­szu, jaki wła­ści­ciel mógł­by otrzy­mać z tytu­łu naj­mu loka­lu. Jeże­li odszko­do­wa­nie nie pokry­wa ponie­sio­nych strat, wła­ści­ciel może żądać odszko­do­wa­nia uzu­peł­nia­ją­ce­go. Spad­ko­bier­cy powin­ni zatem nie­zwłocz­nie roz­wią­zać te spra­wy i ure­gu­lo­wać odszko­do­wa­nie za bez­u­mow­ne korzy­sta­nie z lokalu. Zarów­no w wypad­ku prze­kształ­ce­nia pod­mio­to­we­go po stro­nie najem­cy, jak i w wypad­ku wyga­śnię­cia sto­sun­ku naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go, dłu­gi powsta­łe za życia zmar­łe­go najem­cy pod­le­ga­ją dzie­dzi­cze­niu na zasa­dach ogól­nych, np. zale­gły czynsz. Z dru­giej stro­ny spad­ko­bier­cy dzie­dzi­czą pra­wo do uzy­ska­nia zwro­tu kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej po jej roz­li­cze­niu przez wynaj­mu­ją­ce­go, a tak­że pra­wo do innych roz­li­czeń wyni­ka­ją­cych cho­ciaż­by z wpro­wa­dzo­nych przez najem­cę ulepszeń. Najem lokalu. Art. 680. [Odpowiednie stosowanie] Do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego, z zachowaniem przepisów poniższych. Art. 680 1 . [Najem lokalu przez małżonków] § 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu Kto wstępuje w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy? Podstawę prawną dla przedstawionego przez Pana pytania stanowi art. 691 który stanowi: „§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. § 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. § 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. § 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały […]”. Zasadniczo w razie śmierci jednej ze stron stosunku najmu dziedziczeniu podlegają wynikające z niego prawa i obowiązki. Odstępstwo w tym zakresie przewiduje art. 691 w odniesieniu do najemcy lokalu mieszkalnego. Prawo najmu lokalu mieszkalnego zostało wyłączone ze spadku (zob. art. 922 § 2 Art. 691 reguluje tzw. wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy. Dotyczy on najmu wszelkich lokali mieszkalnych. Do wstąpienia w stosunek najmu dojść może jedynie wówczas, gdy umiera jedyny najemca lokalu mieszkalnego. Zatem art. 691 § 1-4 nie ma zastosowania w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego (art. 691 § 5 Wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy następuje z mocy prawa przy spełnieniu przesłanek określonych w art. 691 De facto wstąpił Pan w stosunek najmu z chwilą śmierci ojca. Kogo zalicza się do osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy? Do osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy zaliczono: małżonka niebędącego współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, osobę pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą oraz inne osoby, względem których najemca był w chwili śmierci obowiązany do świadczeń alimentacyjnych. Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu przez osoby wskazane w art. 691 § 1 jest stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci. Wstąpienie w stosunek najmu następuje niezależnie od tego, czy uprawniony lub jego małżonek ma tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli nie ma osób, które spełniałyby wymagania określone w art. 691 § 1 i 2 stosunek najmu lokalu komunalnego ulega wygaśnięciu. Wygaśnięcie stosunku najmu następuje z chwilą śmierci najemcy. Obowiązki wynikające z wygasłego stosunku najmu należą do długów spadkowych i obciążają spadkobierców najemcy. Wystąpienie do sądu o stwierdzenie praw do najmu lokalu komunalnego Powinien Pan udać się do administracji z wnioskiem o zawiązanie umowy najmu. Proszę pamiętać, że w stosunek najmu wstąpił Pan z mocy prawa. W razie odmowy może Pan wystąpić do sądu o stwierdzenie praw do najmu lokalu komunalnego. Osoba uprawniona na podstawie art. 691 może żądać ustalenia na drodze procesu cywilnego, że wstąpiła w stosunek najmu. Ma bowiem interes prawny w potwierdzeniu stanu prawnego wynikłego ze śmierci najemcy (por. uchwała Sądu Najwyższego z 21 marca 1977 r., III CZP 19/77, LexPolonica nr 352535, OSNCP 1977, nr 10, poz. 178, i z 19 listopada 1996 r., III CZP 115/96, LexPolonica nr 315272, OSNC 1997, nr 4, poz. 35, które zachowują aktualność). Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . mOW24sd.
  • hma1cxzi3w.pages.dev/74
  • hma1cxzi3w.pages.dev/71
  • hma1cxzi3w.pages.dev/97
  • hma1cxzi3w.pages.dev/61
  • hma1cxzi3w.pages.dev/36
  • hma1cxzi3w.pages.dev/41
  • hma1cxzi3w.pages.dev/87
  • hma1cxzi3w.pages.dev/3

    • mieszkanie policyjne po śmierci najemcy